Госпропаганда убеждает беларусов, что россияне не влияют на рынок недвижимости в стране. Так ли это?

— Госпропаганда пытается убедить беларусов, что россияне никак не влияют на рынок недвижимости и не поднимают цены, — говорит блогер и предприниматель Александр Кнырович в новом выпуске на своем канале. — Их несколько задело народное возмущение и штурм, поднимающийся в соцсетях по отношению к россиянам, которые вдруг решили переехать на постоянное место жительство в Беларусь.

Есть ли рост спроса на недвижимость в Минске? Количество сделок вроде бы уменьшается, зато цена… По данным портала Realt.by на 15 февраля средняя цена сделки в Минске была 1955$ за один квадратный метр. За следующие 70 дней цена выросла до 2300$. Менее чем за квартал рост на 17%. Он примерно в пять раз больше, чем инфляция в Беларуси.

И этот рост никак не связан с остальными показателями: ростом доходов, ипотечных кредитов, изменением ставки рефинансирования.

Тезис о том, что россияне скупают минскую недвижимость, подкрепляется еще и количеством запросов от россиян по теме переезда в РБ. В феврале оно резко выросло и все еще держится на высоком уровне в их сегменте интернета. Ведь когда россиянам стали перекрывать интернет, они подумали и решили: как-то на победу это не похоже, больше — на победу над нами и здравым смыслом.

Россияне действительно оказывают влияние на рынок недвижимости в Беларуси. И какая-то доля их участия в резком росте (350$ за квадрат за 70 дней), безусловно, есть. Но как же пытаются оправдать эту ситуацию пропагандисты.

Предприниматель заглянул в пресс-релиз Национального кадастрового агентства.

— Там пишут, что в среднем доля беларусов на рынке жилой недвижимости стабильна: в первом квартале 2024-го — 95,7%, в первом 2025-го — 95,3%, а в первом 2026-го — 94,4%. И, мол, изменение за год всего на 1%, чего же вы волнуетесь?

Но давайте посмотрим внимательнее, и посчитаем цифры не по доле беларусов, которые покупают недвижимость, а по доле иностранцев — в первую очередь, россиян. И у нас получится, что два года назад она была 4,3%, а в этом — уже 5,6%.

Это значит, что даже по их искаженной статистике доля иностранцев на рынке Минска выросла сразу на треть. Это никак не назовешь стабильным и неколеблющимся положением. Это рост и заметный тренд.

К тому же там пишут цифры за квартал. А мы говорим, что доля россиян резко выросла в марте. Есть ли в статистике цифры марта? В пресс-релизе нет. Есть ли они у них на самом деле? Конечно. Сделки фиксируются, уверен, еще и по часам. Но эти цифры не показывают, потому что, исходя из их же статистики, можно легко представить, что 10% квартир в марте купили уже россияне.

Они пишут, что изменение на 1% не может оказать решающее влияние на цену на недвижимость в Минске. Действительно ли это так? Если бы в агентстве открыли главу в учебнике про «эластичность спроса», то узнали бы, что все товары и услуги ведут себя по-разному. И есть график, который показывает, как меняется цена при изменении спроса на 1%. Товары ведут себя по-разному: некоторые вообще не реагируют, а некоторые — очень резко.

Если посмотреть, какие еще факторы могут оказать влияние на рынок недвижимости в Минске, то можно сделать вывод. Изменились ли доходы населения? Они фактически остановились. Изменилась ли цена ипотечных кредитов? Да. Она была запредельно высокой — 17% годовых. Стала 15%. Такое изменение не может способствовать увеличению спроса.

Изменился ли объем ввода жилья? Фактически нет. Статистически в этом году его меньше, но это статистический изгиб — у нас последние несколько лет стабильно низкий объем ввода недвижимости — примерно 4,2 миллиона квадратных метров. В этом году будет примерно такая же цифра.

Соответственно, никаких серьезных изменений на рынке, которые бы повлияли на спрос, в первом квартале не произошло. Можно сделать вывод, что влияние россиян на самом деле существенно.

Чтобы сделать точный статистический вывод, нужно покопаться в статистике, но у нас такой возможности нет. Поэтому невозможно ответить на вопрос, насколько повлияли россияне из этих 350$ на метр. Но точно повлияли.